Para quienes operan propiedades de arriendo turístico en Santiago, la temporada de nieve en la capital chilena se extendió y eso es una excelente noticias.
Valle Nevado confirmó que mantendrá sus pistas abiertas hasta esa fecha, mientras La Parva evalúa extender también su temporada.
Valle Nevado recibió más de 160.000 visitantes durante sus primeros 60 días, con una afluencia superior a 3.000 personas diarias y una ocupación hotelera sobre el 95%. La Parva, en tanto, registra más de 2.500 visitantes diarios y proyecta superar los 150.000 esquiadores durante 2026.
Para Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo, el escenario puede favorecer a quienes ya tienen una propiedad destinada a renta corta, pero no debería ser por sí solo el motivo para comprar.
“Una temporada más larga te permite capturar mejores tarifas durante más meses, pero no puedes comprar pensando que la nieve va a resolver la rentabilidad. La nieve es un upside, no la tesis de inversión”, explica.
Las comunas que aparecen en el radar
Si se busca combinar turismo, conectividad y demanda durante todo el año, Barrientos identifica cuatro comunas que vale la pena mirar: Las Condes, Providencia, Lo Barnechea y Ñuñoa, aunque por razones distintas.
Las Condes destaca especialmente en sectores como Apoquindo y El Golf. Tiene conexión con la ruta hacia los centros de esquí, pero además cuenta con demanda corporativa, ejecutivos extranjeros y cercanía a clínicas. El punto en contra es el mayor precio de entrada.
Providencia ofrece, a juicio del experto, un equilibrio interesante entre conectividad y demanda. Metro, restaurantes, servicios y cercanía a distintos polos de actividad permiten captar turistas nacionales y extranjeros, además de viajeros corporativos. Esa diversificación ayuda a reducir la dependencia de una sola temporada.
Lo Barnechea es el caso más directamente asociado a la nieve. Su cercanía con Farellones y los centros de esquí permite alcanzar tarifas elevadas durante el invierno, pero la demanda puede caer durante otros meses. “Lo Barnechea puede tener una tarifa espectacular en temporada de nieve, pero tienes que preguntarte qué pasa en abril o mayo. Es un activo más de nicho. Si buscas armar portafolio, necesitas mirar los doce meses”, plantea Barrientos.
Ñuñoa, en cambio, juega otra carta. No tiene la conexión directa con la nieve de las comunas del sector oriente, pero cuenta con demanda vinculada al Estadio Nacional, conciertos, universidades, restaurantes y Plaza Ñuñoa. “No es la comuna del esquiador, pero puede sostener mejor la ocupación cuando termina la temporada de nieve. Y eso también es rentabilidad”, señala.
Para Barrientos, el principal error es confundir una temporada excepcional con un escenario permanente. “Septiembre y octubre normalmente son meses de transición. Si la nieve aguanta hasta octubre, esos meses pueden pasar a jugar con tarifas más altas. Pero eso no significa que el próximo año vaya a ocurrir lo mismo”, explica.
En renta corta, agrega, no basta con mirar la ocupación. Hay que combinar tarifa, costos y número de noches efectivamente vendidas. “Subir la tarifa un 25% durante dos meses puede tener un impacto mayor que intentar conseguir tres puntos más de ocupación durante todo el año”, sostiene.
“Si el negocio solamente funciona con 80% de ocupación y tarifa alta, yo no lo compro. Prefiero que cierre con el peor trimestre y que la temporada de nieve sea un ingreso adicional”, afirma. Antes de comprar, el experto recomienda revisar el reglamento de copropiedad, la normativa municipal y las condiciones necesarias para operar formalmente.También plantea mirar qué está ocurriendo dentro del propio edificio. Una comuna atractiva puede dejar de serlo para una propiedad específica si existe demasiada oferta de renta corta.
“Si tienes demasiados departamentos compitiendo dentro del mismo edificio, terminas peleando por precio. No basta con estar en una buena comuna”, advierte.La conectividad también pesa. Para captar turistas de nieve, recomienda privilegiar propiedades con Metro a una distancia caminable, buen acceso a autopistas, servicios cercanos y, cuando sea posible, estacionamiento.
Oportunidad versus operación
El caso de Santiago Centro es distinto. Según datos que maneja Barrientos, la oferta de propiedades destinadas a renta corta aumentó 88% en doce meses, mientras la tarifa promedio por noche cayó desde $43.100 a $38.500 y la ocupación se ubicó en 54,4%.
El experto advierte, eso sí, que las mediciones del mercado no son uniformes y que existen reportes con niveles de ocupación bastante superiores en Santiago Centro.Para él, esa diferencia demuestra que mirar solamente el promedio de una comuna puede llevar a conclusiones equivocadas.
“El operador profesional puede tener 80% de ocupación en el mismo edificio donde otro consigue 40%. La comuna te da una oportunidad, pero la operación es la que termina definiendo el resultado”, afirma.
El precio de compra tampoco permite saber si una propiedad será rentable. Hay que descontar comisión de la plataforma, gastos comunes, servicios básicos, limpieza, administración, mantenciones, reposición, seguros, impuestos y períodos sin ocupación.
La administración, dependiendo del servicio, puede representar entre 15% y 25% de los ingresos. “Airbnb no es ingreso pasivo. Hay check-in, check-out, limpieza, pricing, reseñas, reposición y problemas que pueden aparecer a cualquier hora. Si no lo vas a operar tú, tienes que considerar cuánto cuesta delegarlo”, dice Barrientos.
El experto habla desde su propia experiencia. En cerca de cinco años armó una cartera de 22 propiedades en Chile, utilizando apalancamiento y poco capital propio, y parte de ellas ha operado o continúa operando bajo el modelo de renta corta. La temporada de nieve puede entregar una oportunidad adicional, pero para Barrientos la decisión inmobiliaria debe sostenerse incluso cuando el escenario no sea excepcional.
“Yo no compraría una propiedad porque este año hay mucha nieve. Compraría una propiedad que tenga sentido durante los doce meses y que, si la temporada viene buena, tenga la capacidad de capturar ese ingreso adicional”, concluye.
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