Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del primer trimestre de 2025 (“1T25”).
El 24 de marzo, Fibra Mty firmó un acuerdo vinculante para la adquisición de una propiedad industrial con un área bruta rentable (“ABR”) total aproximada de 82,250 metros cuadrados 100% ocupada por Mercado Libre en León, Guanajuato. La transacción fue concretada y liquidada el pasado 9 de abril de 2025 por US$ 106 millones.
«Es importante mencionar que, aunque mantenemos nuestro enfoque en propiedades industriales para manufactura ligera, esta operación fortalece nuestra participación en naves logísticas y mejora la capacidad del portafolio para desempeñarse en distintos ciclos económicos», dice Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty.
Al 31 de marzo, Fibra Mty cuenta con activos totales de Ps. 46,572.7 millones. Los cuales se conforman principalmente por Ps. 6,291.1 millones en efectivo y equivalentes de efectivo y Ps. 38,817.1 millones en propiedades de inversión.
Algunos aspwecto destacados del reporte son:
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Al cierre del 1T25, el nivel de endeudamiento se ubicó en 26.2%, prácticamente en línea con el 25.9% registrado al cierre de 2024.
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Considerando el efectivo disponible y la capacidad de endeudamiento al cierre del 1T25, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir una cantidad de alrededor de US$ 600 millones en el sector industrial sin sobrepasar su nivel de endeudamiento objetivo del 35%.
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Fibra Mty cerró el 1T25 con 117 propiedades en su portafolio, incluyendo 93 para uso industrial, 18 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial. El ABR ascendió a 1,889,801 m2 con una tasa de ocupación de 95.3%, calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial se mantuvo en un total de 912,546 m2.
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La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$6.0 en naves industriales, US$19.2 en oficinas corporativas, US$16.5 en oficinas operativas y US$8.0 en inmuebles comerciales.
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Los ingresos totales alcanzaron Ps. 844.1 millones, 39.5% por encima del 1T24.
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El Ingreso Operativo Neto (“ION”) del total del portafolio fue de Ps. 779.3 millones, 41.3% mayor al 1T24. Por otro lado, el Ingreso Operativo Neto (NOI) de sus mismas propiedades ascendió a Ps. 684.6 millones, 24.0% superior al mismo trimestre del año anterior.
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La utilidad antes de financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (“UAFIDA”) del 1T25 alcanzó Ps. 711.5 millones, 40.0% por encima del 1T24.
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Los márgenes ION y UAFIDA del 1T25 fueron de 92.3% y 84.3%, respectivamente, 230 y 130 puntos base por encima de los márgenes objetivo de 90% y 83%, respectivamente.
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El Flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 670.6 millones y Ps. 647.6 millones, respectivamente, 50.0% y 40.8% por encima del 1T24.
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La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 1T25, ascenderá a Ps. 647.6 millones, equivalentes a Ps. 0.268 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al 31 de marzo de 2025. La distribución del 1T25 representa un rendimiento anualizado del 9.9% respecto al precio de Ps. 10.80 por CBFI al inicio del trimestre.
En lo referente a entorno macroeconómico, el comunicado de Fibra MTY indica que, de acuerdo con los análisis realizados por varios economistas, más del 90% de las exportaciones ya cumplen con los requisitos del T-MEC.
«No obstante, no deja de preocuparnos, lo cambiante e impredecible de la estrategia del presidente Trump, la cual ha generado mayor incertidumbre y, por consecuencia, una reducción en la inversión extranjera en comparación a los últimos años. A pesar de que la revisión del T-MEC está programada para 2026, se espera que las negociaciones comiencen antes, especialmente ante el cambiante entorno comercial. Este calendario anticipado se percibe como un factor de estabilidad que reduce la incertidumbre para fabricantes e inversionistas. La continuidad del comercio libre de aranceles bajo el T-MEC incentiva aún más los compromisos de largo plazo con México, especialmente con el sector inmobiliario industrial», concluye Ávalos.
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