Valorizar bienes raíces es una tarea de suma importancia para las partes que intervienen en el mercado inmobiliario dinámico; así, para dos privados que puedan estar negociando un precio de compraventa, el valor informado en una tasación, puede servirles de referencia para alcanzar sus objetivos, acuerdo que dependerá principalmente de la capacidad de financiamiento del comprador, la urgencia de liquidez del vendedor y en ambos casos, el costo de oportunidad de llegar o no a un acuerdo de precio.
Para el banco que financia parte de la operación de compraventa, el valor de garantía indicará el riesgo que debería estar dispuesto a correr. En el caso de que el comprador sea una institución pública, el valor de tasación establecerá el precio máximo que debiese estar dispuesto a pagar, dado aspectos de transparencia y de probidad fiscal.
Para lo anterior, es fundamental garantizar que las evaluaciones sean precisas, imparciales, independientes, objetivas, trazables y auditables; cuestiones que ya han sido recogidas por la experiencia internacional al utilizar metodologías o llamados más precisamente “Enfoques”, según las Normas IVSC (International Valuation Standards Council).
En ese contexto es que surgen las normas nacionales de tasación NCh3658/1 y NCh3658/2, desarrolladas como borrador a través de un trabajo en conjunto entre la ASATCH / MINVU y de la cual fui parte como coautor, fueron presentadas al Instituto Nacional de Normalización (INN) y salieron a la luz el 23 de marzo de 2021 y el 23 de junio de 2022, respectivamente.
Por no observar todo lo anterior, tenemos los casos mediáticos que han dado un sinfín de especulaciones y han dejado entredicho el actuar de los involucrados, tanto desde el punto de vista técnico como ético, en la independencia y probidad de los implicados, y serán resueltos a nivel de tribunales de justicia. Destacan, el Caso Sierra Bella, donde se observan errores metodológicos y de sustentación e independencia de valor, por otro lado está el caso Copec, donde existe una polémica en la valorización al haber controversias en cómo aplicar o interpretar la normativa del PRC y por ultimo está el caso de Santo Domingo, donde existe una gran diferencia entre tasaciones particulares con tasación bancaria, presentando para el caso de las tasaciones particulares, graves errores de sustentación y trazabilidad del valor propuesto.
Con las Normas Nacionales de Tasación, desarrolladas por el INN, siendo estas la NCh3658/1, Tasación de bienes, obligaciones y derechos – parte 1: Términos, definiciones y disposiciones generales y la NCh3658/2, Tasación de bienes, obligaciones y derechos – parte 2: Tasación de suelos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Al ser aplicados en su forma y fondo una o ambas normas, según sea el caso de estudio, en los procesos de valorización de los bienes, obligaciones y derechos, se evitan todos los problemas que se ha visto en el caso antes señalado, dando una garantía de correcta valorización y por consiguiente, una adecuada comercialización del activo.
Los problemas comentados son producto de que la aplicación de las Normas Nacionales de Tasación es de carácter voluntario, pese a que han sido promulgadas por el INN hace más de dos años. Para evitar los lamentables episodios descritos, es de suma importancia que se dé el segundo paso en este largo transitar que ha sido su implementación, transformándolas en Ley de la República, ya sea a través de un mandato ministerial con un ministerio afín (MINVU, Bienes Nacionales, MOP, por nombrar algunos) o de un patrocinio de un representante del poder legislativo, que vea la importancia del carácter social que conlleva la valorización en nuestro país, por la cantidad de personas involucradas e instituciones públicas y privadas.
Esperemos que como país seamos más proactivos y menos reactivos, y no esperemos otros casos mediáticos en los cuales se vean involucrados, mandantes y tasadores por una incorrecta o nula aplicación de las Normas Nacionales de Tasación, y al ser Ley, todos los involucrados, apliquemos las normas en forma y fondo y de garantía de una correcta valorización.
Patricio Valdés Rodríguez
Arquitecto – Perito Tasador
Gerente de Estudios, Avaluaciones y Proyectos Real Estate SW-Chile
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